전세권자 전세권설정자는 무엇인가요?

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 동안 빌려쓰는 용익물권이다. 민법 제303조에서는 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다고 규정하고 있다. 즉, 전세권 설정자가 전세금반환의무를 불이행하면 전세권자는 경매를 신청하거나 직접 반환청구를 할 수 있고, 목적물의 과실을 수취하여 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있으며, 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있다는 등의 내용을 담고 있다.

전세권과 임차권의 차이점은 무엇인가요?
임차권은 임대차계약(임대인과 임차인 사이에 체결되는 계약)에 의하여 발생하는 물권이고, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하기 위하여 등기부에 등재함으로써 성립하는 용익물권이다. 따라서 임차권은 임대인에게 대항할 수 없지만, 전세권은 소유자인 임대인뿐만 아니라 제3자에게도 대항할 수 있다. 또한 임차권은 당사자 간 합의만으로 성립하지만, 전세권은 반드시 등기를 하여야 효력이 발생한다.

전세권등기란 무엇인가요?
전세권등기는 전세권 자체를 공시하는 제도로서, 이는 주택임대차보호법상의 확정일자제도와 유사하다. 다만, 전세권등기라는 별도의 절차를 거쳐야 하는 점에서 차이가 있다. 이러한 전세권등기를 하면 다음과 같은 장점이 있다. 첫째, 건물 일부나 부속건물만을 전세권의 목적으로 한 경우에도 이를 독립하여 등기할 수 있다. 둘째, 전세권자는 전세권 존속기간 내에 언제든지 자신의 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에서 타인에게 전전세할 수 있다. 셋째, 전세권자는 전세권 소멸 시 전세목적물의 원상회복 또는 손해배상책임을 면하게 된다. 넷째, 전세권자는 전세권 말소등기 없이도 자유롭게 해당 부동산을 처분할 수 있다. 다섯째, 전세권자는 민사집행법에 따른 경매를 통하여 전세권 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다.

 

 

전세권설정자와 전세권자 중 누가 보증금을 돌려받아야 하나요?
민법 제303조 1항 및 2항에 따르면 ‘전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다’고 규정하고 있다. 그러므로 전세권설정자나 전세권자 모두 동일한 순위의 근저당권자보다도 우선하여 전세금을 회수할 수 있으므로, 결국 전세권설정자가 전세금을 반환하여야 한다. 그러나 예외적으로 전세권설정자가 전세금 전액을 반환하지 못하는 경우에는 전세권자는 전세권설정자로부터 전세금 잔액을 지급받음과 동시에 전세권을 소멸시킬 수 있다.

 

전세계약기간이 만료되었는데 보증금을 돌려받지 못했어요. 어떻게 해야하나요?
임대차 계약 기간이 종료되고 나면 세입자는 이사를 가게 됩니다. 이때 대부분의 경우 새로운 세입자가 들어올 때 까지 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 이럴때 우리는 '임차권등기명령'이라는 제도를 이용해서 내 권리를 지킬 수 있습니다. 우선 임차권등기명령이란 기존에 살던 집에서 다른 곳으로 이사를 가야하는데 아직 보증금을 돌려받지 못했을 때 신청할 수 있는 제도입니다. 즉, 현재 살고있는 집에 대한 등기부등본상에 나의 이름을 올려두는 것이죠. 이렇게 하면 새로 이사가는 집에 전입신고를 하더라도 이전에 살던 집에 대한 대항력 및 우선변제권이 유지됩니다. 단, 주의해야할 점은 반드시 법원으로부터 결정문을 받은 후 진행해야한다는 점입니다. 또한 만약 이미 경매가 진행중이라면 경매절차에서도 배당요구를 해서 돈을 받을 수 있으니 참고하세요!

집주인이 바뀌어도 기존계약은 유효한가요?
만약 건물주가 바뀐다면 계약서를 다시 써야할까요? 결론부터 말하자면 아닙니다. 새 건물주에게도 기존 임대차계약상의 권리와 의무가 그대로 승계되기 때문에 따로 계약서를 쓸 필요가 없습니다. 다만 특약사항에 '새로운 건물주와의 계약임' 이라고 명시하면 나중에 분쟁소지가 줄어들겠죠?

임차인이 월세를 연체했을 때 대처방법은?
월세를 2회 이상 연체했다면 내용증명을 보내고 명도소송을 진행할 수 있습니다. 또한 밀린 월세만큼 보증금에서 공제될 수 있으니 주의하세요.

전세권설정말고도 다양한 방법으로 돈을 보호할 수 있지만, 전세권설정만큼 확실한 방법은 없어요. 특히 아파트같은 공동주택이라면 더더욱이요!